最高院裁定:借名买房情形下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善

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【裁判要旨】1.虽然借名人提交了《商品房买卖合同》《委托购买房屋协议书》等相关证据,但鉴于借名人陈述其与出名人系兄弟的特殊关系等事实,法院认定上述证据并不足以认定二人间存在借名买房的关系,并无不当。2.基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。借名人与出名人之间对所购房屋仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,不能产生物权变动的法律后果。借名人对案涉房屋仅享有依据双方协议,要求出名人将配合办理过户登记至其名下的债权请求权,依法不享有物权。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书(2020)最高法民申5818号再审申请人(一审原告、二审上诉人):康凯,男,1967年3月14日出生,汉族,住北京市朝阳区。被申请人(一审被告、二审被上诉人):金洲集团有限公司,住所地浙江省湖州市二里桥路**。法定代表人:俞锦方,该公司董事长。被申请人(一审被告、二审被上诉人):中热科(廊坊)环境科技开发有限公司,住所地河北省廊坊市经济技术开发区紫薇道**。法定代表人:赵静,该公司董事长。被申请人(一审被告、二审被上诉人):康健,男,1970年5月15日出生,汉族,住北京市朝阳区。被申请人(一审被告、二审被上诉人):虞洋,女,1973年8月22日出生,汉族,住北京市朝阳区。再审申请人康凯因与被申请人金洲集团有限公司(以下简称金洲公司)、中热科(廊坊)环境科技开发有限公司(以下简称中热科公司)、康健及虞洋案外人执行异议之诉一案,不服浙江省高级人民法院(2019)浙民终1542号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。康凯申请再审称,原判决认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律确有错误。主要事实和理由:康凯与康健于2001年5月20日签署了《委托购买房屋协议书》,借名买房合同有效,按照合同的约定,康健只是房屋的名义所有人,借名人康凯享有实际权利,不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致,康凯有权申请更正登记或要求康健配合办理过户手续。尤其是因借名买房需承担被法院强制执行的风险时,不能因此否定其对案涉房屋享有的财产权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审,请求撤销原判决,依法改判。

本院经审查认为,根据案件基本事实及法律规定,康凯的申请再审事由不能成立。理由如下:

2001年5月29日,康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,且办理了房屋产权登记,登记产权为康健个人所有。后康健因借款合同纠纷,案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。案外人康凯向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。虽然康凯提交了《商品房买卖合同》《委托购买房屋协议书》等相关证据,但鉴于康凯陈述其与康健系兄弟的特殊关系等事实,原审认定上述证据并不足以认定康凯借康健名义购买案涉房屋,并无不当。更为重要的是,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中,案涉房屋依法登记的物权权利人是康健,康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实,其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,不能产生物权变动的法律后果,康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议,要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权,依法不享有物权。因此,原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人,其以借康健名义购买案涉房屋为由,请求排除对该房屋的强制执行,不予支持,适用法律亦无不当。综上,康凯提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:驳回康凯的再审申请。

审 判 长  何 抒审 判 员  杨 春审 判 员  杨心忠二〇二〇年十一月二十三日

书 记 员  李 璐